Những dự án thực sự được bảo lãnh chỉ... đếm trên đầu ngón tay

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, trước khi mở bán, dự án bất động sản hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh. Đa số chủ đầu tư đều công bố dự án có sự bảo lãnh của ngân hàng, nhưng thực tế, những dự án được bảo lãnh chỉ đếm trên đầu ngón tay.
 (photo: )

"Né" bảo lãnh ngân hàng

Quy định bắt buộc phải tiến hành bảo lãnh ngân hàng trước khi mở bán được xem là một trong những điểm mới đáng chú ý nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (Điều 57). Mục tiêu của các nhà làm luật là nhằm bảo vệ người mua nhà, ngăn chặn việc huy động vốn tràn lan không có sự kiểm soát, sử dụng vốn sai mục đích, chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.

Mục tiêu đúng đắn, nhưng cho đến nay, ghi nhận trên thực tế cho thấy, rất ít dự án được bảo lãnh một cách đúng nghĩa, tức người mua nhà được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh cho căn hộ mình mua.

Điều này đến từ nguyên do có sự vênh giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN hướng dẫn quy định về bảo lãnh ngân hàng và Thông tư số 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 07 sau này.

Theo đó, trong khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đó phải được ngân hàng bảo lãnh, thì theo Thông tư 13 và 07, khi có hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, ngân hàng mới phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản có trụ sở trên đường Bà Triệu (Hà Nội) cho biết, sự vênh nhau giữa các văn bản luật là lý do chính khiến cho doanh nghiệp loay hoay không biết triển khai việc bảo lãnh dự án ra sao. Dù chủ đầu tư và ngân hàng ngồi lại với nhau để bàn giải pháp bảo lãnh từng sản phẩm khi khách hàng mua nhà, nhưng đa phần là không cấp được chứng thư bảo lãnh cho người mua, dù chỉ là văn bản cam kết theo kiểu hình thức.

Để lách quy định trên, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng bắt tay nhau để đưa ra thư cam kết bảo lãnh khá hình thức. Việc lách luật này không chỉ xảy ra với các chủ đầu tư nhỏ, mà còn với nhiều đại gia địa ốc.

Ngoài lý do vênh luật, theo một lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản VN, cũng không thể phủ nhận có nhiều chủ đầu tư hiện nay chưa mặn mà với hoạt động bảo lãnh ngân hàng do liên quan đến vấn đề chi phí. Để được ngân hàng bảo lãnh dự án, doanh nghiệp phải ký quỹ giao dịch bằng tiền mặt hoặc tài sản có giá trị cao hơn làm tài sản đảm bảo thay thế cho dự án. Điều này là rất khó khăn, bởi chủ đầu tư cần nguồn vốn để triển khai dự án, nhất là với những chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng lúc.

Ngoài ra, việc bảo lãnh dự án sẽ phải mất chi phí bảo lãnh (thường là 2%/năm), nên sẽ làm gia tăng giá thành, đẩy giá bán lên cao, ảnh hưởng tới sức cạnh tranh của sản phẩm, nên nhiều chủ đầu tư không mặn mà.

Người mua nhà chịu thiệt

Việc các doanh nghiệp và ngân hàng bắt tay nhau lách luật trong việc bảo lãnh dự án khiến người mua nhà chịu thiệt và gặp rủi ro khi dự án gặp vấn đề, giống như đã từng xảy ra trước khi có Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, việc chủ đầu tư và ngân hàng ký hợp đồng cam kết phát bảo lãnh dự án mới chỉ là bước đầu. Nếu dựa vào quy định của các thông tư, thì văn bản này chưa có giá trị để người mua nhà có thể yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư.

Thậm chí, ngay cả các dự án đã có hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng, nhưng nếu khách hàng không cẩn trọng, cũng chưa chắc được ngân hàng bảo lãnh.

Bởi theo quy định của Thông tư 07/2015 và Thông tư 13/2017 về bảo lãnh, trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến, ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh dự án phải phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng bên mua.

Tuy nhiên, quy định này khá lỏng lẻo, vì vậy có thể xảy ra trường hợp chủ đầu tư cố tình không gửi hợp đồng mua, thuê mua trong thời hạn quy định, nên ngân hàng cũng không thể cấp chứng thư bảo lãnh. Việc làm này của chủ đầu tư nhằm để giảm bớt chi phí, bởi mức tính chi phí bảo lãnh là từ khi ngân hàng phát hành chứng thư cho từng người mua nhà cụ thể.

Việc chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai là đúng quy định của pháp luật, nhưng sau khi ký hợp đồng cấp bảo lãnh dự án, mà không cấp chứng thư cho từng người mua cụ thể là sai và không đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Nếu không có chứng thư bảo lãnh, khi chủ đầu tư mất khả năng tài chính, dự án không thể triển khai tiếp, thì rủi ro hoàn toàn thuộc về người mua nhà.

Ngoài ra, ông Phượng cũng lưu ý, tại Điểm ii, Mục a, Khoản 4, Điều 12, Thông tư 13/2017/TT-NHNN vẫn chỉ quy định số tiền bảo bãnh là “nghĩa vụ phải hoàn lại đối với số tiền được phép nhận ứng trước” và “các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn”. Ở góc độ từ ngữ, “hoàn trả” được hiểu là trả lại nguyên vẹn những gì đã lấy, đã giữ, đã vay…

Trong hợp đồng bảo lãnh giữa ngân hàng và chủ đầu tư, chứng thư bảo lãnh cấp cho từng khách hàng rất chi tiết về phạm vi bảo lãnh, nếu người mua không đọc kỹ, thì khi thực hiện, việc yêu cầu ngân hàng thực hiện trách nhiệm mới biết về phạm vi số tiền được bảo lãnh đôi khi thấp hơn số tiền mình đã đóng cho chủ đầu tư.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư thu lần đầu không quá 30% và phải thu các đợt tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư đưa ra chương trình giảm giá, chiết khấu nếu khách hàng thanh toán lần đầu trên 90% giá trị hợp đồng ngay khi mở bán dự án.

Với quy định như Thông tư 13, khách chỉ được “hoàn trả” số tiền được phép nhận, nhưng nếu trên thực tế, chủ đầu tư thu quá 30% trong đợt đầu tiên của hợp đồng hoặc thu vượt tiến độ thi công xây dựng (thu sai luật), hay việc nộp tiền ngoài quy định hợp đồng bảo lãnh (thu nộp tiền mặt, không đúng tài khoản…), thì liệu khách hàng có được hoàn trả đầy đủ?

Đó chính là vấn đề cần làm rõ, nếu không khách hàng vẫn gặp rủi ro dù mua nhà tại các dự án đã được ngân hàng bảo lãnh.

Cũng theo ông Phượng, dù là quy định quan trọng đối với người mua nhà, nhưng hoạt động bảo lãnh nhà ở hiện nay thực hiện trên thực tế dường như chưa thực hiện nghiêm và chưa thấy doanh nghiệp nào bị phạt vi phạm hành chính về vấn đề này.

Do vậy, cần sửa quy định theo hướng chỉ cần có hợp đồng bảo lãnh là người mua nhà có thể yêu cầu ngân hàng (theo tinh thần Luật), chứ không phải đợi có chứng thư bảo lãnh cụ thể (theo Thông tư 07 và Thông tư 03).

vote data