Khó xảy ra bong bóng bất động sản

Dù chỉ ra thị trường bất động sản có dấu hiệu phát triển thiếu bền vững, Horea vẫn cho rằng, khó xảy ra bong bóng bất động sản năm 2018 – 2019.
<p><em>Ảnh minh họa.</em></p> (photo: )

Ảnh minh họa.

Sốt giá đất ảo gây hậu quả nặng nề

Trong báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản và dự báo xu hướng phát triển đến Tết Kỷ Hợi 2019, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea) cho biết, sáu tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm khá rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7%), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5%). Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi khi thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Từ năm 2017 đến tháng 06/2018 xuất hiện 02 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện nay, cơn sốt nóng condotel và cơn sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn nặng nề và phức tạp.

Bên cạnh đó, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Khó có bong bóng bất động sản

Theo Horea, có nhiều lo ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản trong 30 năm qua, nhưng chưa có cơ sở để kết luận có quy luật khủng hoảng theo chu kỳ như nhận định nêu trên. Theo đó, có 3 lý do được nêu ra.

Thứ nhất, tăng trưởng GDP cả nước năm 2017 đạt 6,81%, là mức tăng trưởng tích cực và hợp lý. Hiện nay, nền kinh tế không có biểu hiện tăng trưởng nóng. Các thành phần kinh tế đang có xu thế đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh, khởi nghiệp.

Thứ hai, tăng trưởng tín dụng năm 2017 đạt 18,17%, chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007. Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng tích cực và hợp lý. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước vừa công bố chủ trương không nới "room" tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản

Thứ ba, nhân tố lệch pha cung - cầu và sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số khu vực và đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng đẩy giá đất nền, nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi. Tuy nhiên, hai nhân tố nêu trên chỉ phản ánh một phần thị trường bất động sản, và chủ yếu xảy ra ở phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel, chỉ có thể tạo ra các cơn sốt giá cục bộ, nhất thời như trong thời gian gần đây, chứ không thể gây ra "bong bóng" trên toàn bộ thị trường bất động sản. Cơn sốt giá ảo này gây tác hại cho thị trường, làm lệch pha dòng tiền đầu tư, gây thiệt hại lớn cho những nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng nhưng không bán được sản phẩm khi thị trường hạ nhiệt.

Vì vậy, có thể khẳng định sẽ không xảy ra "bong bóng" bất động sản trong những tháng cuối năm 2018 và cũng khó xảy ra trong năm 2019.

vote data