Góc nhìn luật sư về đề xuất căn hộ 25m2, Condotel, Officetel

Liên quan đến Dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật chung quốc gia về nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến, trong đó nổi lên hai vấn đề chính, Bộ này đưa tiêu chuẩn về Condotel, Officetel và đề xuất cho phép xây dựng căn hộ diện tích tối thiểu là 25m2, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm, chuyên gia từng có nhiều đóng góp trong lĩnh vực BĐS đã có những nhận định.
<p>Luật sư Trương Anh Tú.</p> (photo: )

Luật sư Trương Anh Tú.

Condotel, Officetel: Không thể đặt nhà nước vào sự đã rồi bằng “biện pháp kỹ thuật”

“Tôi thấy rất bất ngờ, không hiểu căn cứ vào đâu mà Bộ Xây dựng lại hướng dẫn về quy chuẩn căn hộ khi đưa Officetel và Condotel vào chung văn bản hướng dẫn về nhà chung cư. Căn hộ chung cư là chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một khu nhà lớn, bao gồm buồng ở, bếp, buồng vệ sinh. 

Như vậy, căn hộ được hiểu là nhà ở. Vậy, tại sao Bộ (XD) lại lồng nghép tiêu chuẩn của những loại hình xây dựng khác vào văn bản điều chỉnh về nhà ở?

Trong khi đó, chức năng ngành của Bộ Xây dựng là quản lý nhà nước, là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về xây dựng, vật liệu xây dựng, nhà ở và công sở, kiến trúc, quy hoạch xây dựng...

Khi đó quy chuẩn của condotel là theo quy chuẩn của tiêu chuẩn Việt Nam và quy chuẩn các tiêu chuẩn kỹ thuật của ngành Du lịch, của Luật du lịch và thuộc chức năng quản lý ngành của Bộ Văn hoá Thể thao & Du lịch, hà cớ gì Bộ Xây dựng lại “quá nhiệt tình” khi “nhảy” vào lĩnh vực của ngành VHTTDL. Tương tự như vậy là officetel, nhà nước hiện nay vô thừa nhận, theo đó không thể thừa nhận sự đã rồi của các chủ đầu tư, theo kiểu “đẩy cơ quan quản lý vào thế”.

Bên cạnh đó, vị Luật sư cũng thẳng thắn bày tỏ: “Thực tế những loại đất này là đất thương mại dịch vụ cho việc xây dựng văn phòng chứ không ai cho ở mà gắn từ “tel” vào đây và bằng hình thức ra văn bản của Bộ Xây dựng thì vô hình chung “anh” đã thừa nhận nó, chấp nhận cho vi phạm tồn tại bằng việc hợp pháp hóa nó. 

Sự thừa nhận này là chẳng khác nào “cầm đèn chạy trước ô tô”, khi Quốc hội chưa có ý kiến, chưa sửa luật để cho phép. Phải chăng “anh” đặt nhà nước vào sự đã rồi bằng “biện pháp kỹ thuật”.

Về phần diện tích tối thiểu 25m2 cho căn hộ chung cư

Quy định căn hộ thương mại tối thiểu 45m2 được đưa ra trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2005 đến nay mặc dù đã hết hiệu lực thi hành. Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu của căn hộ là 45 m2.

"Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng” - Luật Nhà ở 2014 quy định, về quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng theo Quy chuẩn 2008/BXD.

Như vậy, hiện cũng chưa có điều luật nào cho phép căn hộ 25m2 tồn tại. Tuy nhiên, quan điểm về diện tích tối thiểu 45m2 đó vẫn cần phải được giữ lại, bởi không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng, đô thị hay kiến trúc đã đưa ra diện tích tối thiểu này, bởi chúng ta phải hiểu rằng căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có thiết bị chức năng đồng bộ.

Chức năng đồng bộ như vậy mà chúng ta để 25m2 có phù hợp hay không? Phải khẳng định chúng ta rất khó bố trí được nhiều chức năng như thế trong không gian vỏn vẹn 25m2. 

Ngay cả việc tại sao tiêu chuẩn “cứng” về diện tích tối thiểu 45m2, lại “biến mất” trong luật mới (2014) cũng như một số điều luật phù hợp khác, cũng là vấn đề đáng băn khoăn (?!). 

Trong khi tôi được biết các chủ đầu tư bất động sản họ đưa rất nhiều công văn kiến nghị, phát động cả một chiến dịch tuyên truyền cho căn hộ 25m2. Có dự án đã rao bán những căn hộ 25m2 rồi, vậy có phải chúng ta đang “đi” hợp thức hoá cho sai phạm?

Về lâu về dài không thể phát triển với những căn hộ 25m2 được. Nó gây ra quá tải hạ tầng, nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới. Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề 25m2 hay 45m2. Không phải cân nhắc mà không thể cho phát triển căn hộ 25m2.

Dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư đang được Bộ Xây dựng công bố để lấy ý kiến. Trong đó, phần yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, Bộ Xây dựng dự thảo quy định, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở, một phòng vệ sinh. Diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2. Ở dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ có diện tích dưới 45 m2 không vượt quá 30% tổng số căn hộ.

Trong dự thảo Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia về chung cư, Bộ Xây dựng cũng đề xuất quy chuẩn với loại hình căn hộ lai như căn hộ du lịch (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel) với diện tích tối thiểu 25 m2.Ngoài ra, căn hộ văn phòng cũng thêm quy định diện tích làm việc tối thiểu 9 m2 và không bố trí bếp trong officetel.

vote data