Doanh nghiệp bất động sản: đã đến lúc thiết lập lại cuộc chơi

Chỉ trong 2 thập kỷ mà các doanh nghiệp BĐS đã lâm vào 3, 4 lần nợ xấu quy mô lớn, mà lần gần đây nhất vào năm 2013 đã tạo ra “cục máu đông” nợ xấu ngân hàng được nhiều quan chức và chuyên gia tài chính ngân hàng xem là tạo ra sự tắt nghẽn của nền kinh tế, đến nay vẫn chưa xử lý xong nhưng đã nhen nhóm nguy cơ mới
 (photo: )

Sau khoảng 10 năm chứng kiến sự phát triển vượt bậc của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đến nay thị trường này vẫn đang nhận được sự quan tâm và nguồn lực đầu tư rất lớn của cả doanh nghiệp (DN) trong nước lẫn nước ngoài.

Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường đang phát đi những tín hiệu bất ổn. Không chỉ có các DN sở hữu những dự án bị đình đốn do sai phạm về đất đai, hoạt động huy động vốn của khối DN BĐS trên toàn thị trường cũng đã khó khăn hơn rất nhiều ngay cả khi mức lãi suất mà họ sẵn sàng trả cho nhà đầu tư không hề rẻ.

Trong bối cảnh này, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, người có nhiều kinh nghiệm thực tế trong vai trò của của một chuyên gia am hiểu về dự án đầu tư, thị trường bất động sản và tài chính ngân hàng để nghe ông chia sẻ những góc nhìn liên quan.

Thưa Ông, là người tham gia sâu vào hoạt động đầu tư, kể cả từng có thời gian trong Hội đồng đầu tư và Ủy ban chiến lược của một ngân hàng lớn và thường xuyên sát sao tình hình thực tế, ông có thể cho biết nhìn nhận của ông về hoạt động đầu tư của doanh nghiệp BĐS theo như ông quan sát khoảng hơn 10 năm qua?

TS. Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, một đặc điểm chung của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam là quản trị tài chính thiếu chuẩn mực cần phải có của một doanh nghiệp đầu tư lớn trong một lĩnh vực mà tính chu kỳ và tính dự báo rủi ro rất quan trọng. 

Cụ thể, chỉ trong hai thập kỉ mà các doanh nghiệp BĐS đã lâm vào 3, 4 lần nợ xấu quy mô lớn, với lần gần đây nhất vào năm 2013 đã tạo ra "cục máu đông" nợ xấu Ngân hàng được nhiều quan chức và chuyên gia tài chính ngân hàng xem là tạo ra sự tắc nghẽn của nền kinh tế, đến nay vẫn chưa xử lí xong.

Với sự yếu kém về quản trị tài chính, đã dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp BĐS lớn rơi vào tình cảnh nợ xấu. Nếu không có vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ các ngân hàng thương mại xử lí nợ xấu như thành lập Công ty Quản lý Tài sản của Các Tổ chức Tín dụng Việt Nam (VAMC) để neo nợ xấu giùm ngân hàng, cũng như các chính sách, giải pháp giúp những ngân hàng yếu kém không bị phá sản thì nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ bị siết nợ, phải phá sản theo tiêu chuẩn như các nước phát triển. 

Theo đó, việc thực hiện phát mãi tài sản có thể đã xóa sổ nhiều doanh nghiệp chứ không phải vẫn "tồn tại chờ thời" do có sự "nương tay" của hệ thống ngân hàng trong vấn đề xử lí nợ không có khả năng chi trả.

Thứ hai, các doanh nghiệp Việt Nam phát triển như một công ty thương mại, mở rộng kinh doanh liên tục với dự án nối dự án chứ không phải trở thành một công BĐS có nguồn vốn lớn vững chắc hoạt động theo dạng đầu tư.

TS. Đinh Thế Hiển

Tại các nước phát triển, doanh nghiệp đầu tư BĐS có qui mô lớn họ dùng uy tín, vị thế trên thị trường chứng khoán để huy động vốn để trở thành công ty đầu tư  đúng nghĩa, trong mỗi dự án đầu tư, họ đều có tính lũy BĐS khai thác hoặc kinh doanh dần dần. 

Do vậy, doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào nguồn vốn khách hàng theo kiểu nếu thị trường đi xuống, khách hàng không mua thì doanh nghiệp chao đảo và cuối cùng hình thành nợ xấu. 

Mặc dù có giai đoạn huy động vốn trên thị trường chứng khoán, cũng như việc hợp tác vốn với các quĩ đầu tư khá thuận lợi, nhưng các doanh nghiệp BĐS Việt Nam hầu như sử dụng vốn vay ngân hàng trong giai đoạn đầu, và thực hiện "bán nhà trên giấy" để huy động vốn từ khách hàng, có khi chiếm trên 70% để triển khai giai đoạn xây dựng. 

Đặc điểm này giúp các doanh nghiệp BĐS lớn rất nhanh nhưng khi thị trường suy giảm, ngân hàng khó khăn về vốn thì các doanh nghiệp đó đều đưa vào tình thế nguy hiểm.

Thứ ba, khá nhiều doanh nghiệp BĐS quy mô lớn không đầu tư đi theo hướng dự báo trước thị trường để mua đất với mức giá "thuận mua vừa bán" ở giai đoạn thị trường còn rẻ, sau đó bằng năng lực phát triển dự án để tạo ra giá trị gia tăng như Phú Mỹ Hưng chẳng hạn; mà họ thường sử dụng qui hoạch duyệt dự án của nhà nước để đền bù giá rẻ với người dân, hoặc quan hệ để có đất công với giá cực tốt.

Cách làm này giúp họ có quỹ đất lớn giá rẻ hơn thị trường, nhưng cũng tạo ra nhiều xung đột với người dân, hoặc có rủi ro pháp lý với nhà nước; mà hiện nay hàng loạt dự án bị treo đều trong tình trạng này.

Do đó, dù thị trường BĐS Việt Nam có qui mô rất lớn so với các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác và tỷ trọng doanh nghiệp BĐS Việt Nam trên sàn chứng khoán vẫn lấn lướt các lĩnh vực khác nhưng mà tính bất ổn vẫn còn rất lớn trong 20 năm phát triển.

Nói thêm về hoạt động huy động vốn như ông nói ở trên, có phải do thị trường Việt Nam vẫn đang còn thiếu các định chế đầu tư như các quĩ đầu tư, quĩ hưu trí tự nguyện,…nên doanh nghiệp Bất động sản họ phải làm vậy để phù hợp với thị trường?

TS. Đinh Thế Hiển: Vấn đề là họ không chịu chọn lựa!

Vì khi nói về nguồn vốn, mỗi dự án bao gồm ba nguồn vốn chính: vốn của chủ đầu tư, vốn vay và vốn khách hàng.

Ở đây chúng ta nói về nguồn vốn chủ đầu tư, chưa nói vốn vay và vốn của khách hàng, thì DN có thể chọn lựa cách thức thực hiện. Thứ nhất là vốn cổ phần của DN; thứ hai là nguồn tăng vốn cổ phần của DN, khi có dự án mới họ sẽ tìm đến các đối tác lớn như quĩ đầu tư tham gia mua cổ phần phát hành thêm; thứ ba là nguồn vốn hợp tác, DN có thể mời các quĩ đầu tư tham gia góp vốn trực tiếp vào dự án đó.

Những cách thức như vậy làm tăng tính an toàn tài chính của dựa án, nhưng cũng đòi hỏi sự minh bạch, chặt chẽ của kế hoạch, sự tính toán trong cách thực hiện. 

Điều này cũng đồng nghĩa những cách thức như vậy đi theo một lộ trình, kèm với sự minh bạch là chấp nhận chịu sự giám sát của những nhà đầu tư góp vốn vào dự án để cùng chia sẻ lợi nhuận. Rõ ràng là một sớ doanh nghiệp đã không chọn hướng đó chứ không phải là không làm được.

Nguyên nhân cũng vì họ muốn toàn quyền và xoay sở, hơn nữa, với các dự án a, b, c,… 3 - 4 nguồn vốn liên thông với nhau, họ có thể làm nhiều dự án cùng một lúc. Họ quyết định chọn nguồn vốn dễ dàng nhất là vay ngân hàng.

Như vậy, ngân hàng gắn với doanh nghiệp nhưng cũng hại doanh nghiệp vì khi gắn như vậy họ không đảm bảo được tính tương quan về tính an toàn về vốn. Khi thị trường BĐS lên, ngân hàng rất sẵn lòng đưa vốn vào cùng kinh doanh với doanh nghiệp, nhưng khi thị trường hơi chao đảo thì họ bắt đầu siết lại và rút vốn ra.  

Vì sao lại như vậy? Bởi không phải một dự án, mà ngân hàng cho vay rất nhiều dự án BĐS, nên khi thị trường BĐS có dấu hiệu giảm thanh khoản thì các ngân hàng cũng lo siết nợ mạnh tay làm cho các doanh nghiệp bị hụt vốn, và thị trường sẽ bị tác động dây chuyền làm cho tình trạng càng trầm trọng hơn. 

Tóm lại, theo tôi vấn đề ở đây chính yếu là sự chọn lựa của các ông chủ doanh nghiệp, họ muốn được toàn quyền, muốn làm nhanh làm lớn.

Nhiều lo ngại lãi suất bình quân khoảng 10 - 12%/năm hiện nay là quá cao, liệu DN có cơ hội nào để tạo ra lợi nhuận?

TS. Đinh Thế Hiển: Gần đây chúng ta hay nghe xu thế nói rằng lãi suất nói trên là DN chết; thực ra, có thể nói lãi suất 15 - 20% mỗi năm vẫn có thể chịu đựng được trong một số giai đoạn kinh doanh nếu biết tính toán. 

Doanh nghiệp nào cũng mong muốn ngân hàng phải cho lãi suất thấp hơn. Tuy nhiên, cần phải căn cứ vào lạm phát. 

Nếu lạm phát 4 - 5% thì người gởi tiền phải được hưởng mức lãi suất cao hơn khoảng 6 - 7% và ngân hàng phải cộng chi phí vốn, rủi ro, lợi nhuận thì khi cho vay ra ngoài thị trường 9 - 10% là bình thường.

Với sự hội nhập của nền kinh tế thị trường, chủ trương của Nhà nước trong vấn đề hỗ trợ giảm lãi suất chỉ nên nằm trong những lĩnh vực sản xuất kinh doanh tạo giá trị lan toả, hoặc những lĩnh vực đang chịu tác động mạnh bởi gỡ bỏ hàng rào thuế quan theo các hiệp định thương mại tự do. 

Còn đối với đa số ngành nghề, nhất là BĐS thì lãi suất phải theo thị trường. Nếu ngành được hưởng lãi suất thấp thì nhà nhà, người người vay ngân hàng để ôm BĐS, khi đó BĐS sẽ tăng giá (do cầu tăng), rồi kéo theo nhiều hệ lụy mà nền kinh tế và hệ thống ngân hàng thương mại sẽ gánh hết.

Cho nên Nhà nước có thể sẽ phải hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn để có thời gian củng cố lại nguồn lực,… Còn đối với doanh nghiệp BĐS, chúng ta không nên khuyến khích việc hạ lãi suất. Không thể nhân danh "lo nhà cho người dân" để hỗ trợ bởi đó vẫn là tài sản cá nhân.

Đứng trước nguồn vốn và lãi suất thị trường, doanh nghiệp nào biết tính toán, chủ động và sử dụng vốn tốt, thì họ sẽ chịu được lãi suất và kinh doanh hiệu quả; ngược lại các doanh nghiệp chỉ ỷ vào nguồn vốn lãi suất thấp, còn đầu tư thì yếu kém thì vẫn bị thua lỗ như chúng ta đã từng chứng kiến nhiều doanh nghiệp nhà nước.

Thực tế với lĩnh vực BĐS, cho dù là mảng đầu tư nhà xã hội thì nhà nước cũng không thể lo đủ nguồn vốn giá rẻ cho doanh nghiệp, thực tiễn nhiều năm đã cho thấy điều đó. 

Chúng ta cần nhớ các cuộc khủng hoảng tài chính tầm khu vực hoặc thế giới đều từ suy thoái BĐS, mà trước đó là giai đoạn cực thịnh do vay dễ với lãi suất tốt.

Theo quan sát, nếu như trong năm 2016 - 2017 là giai đoạn bùng nổ hút vốn của các doanh nghiệp BĐS thông qua phát hành cổ phiếu thì kể từ cuối năm 2018, hầu hết doanh nghiệp niêm yết rất khó để huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phiếu. Theo Ông, nguyên nhân vì đâu?

TS. Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện nay có kết quả kinh doanh và lợi nhuận thiếu ổn định. 

Khi thị trường BĐS bắt đầu khó khăn như giai đoạn cuối năm 2018 thì cũng là lúc doanh nghiệp BĐS có kết quả kinh doanh kém, điều này làm cho doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn trong việc huy động vốn do sự e ngại của nhà đầu tư.

Như đã nêu trên, doanh nghiệp BĐS Việt Nam có đặc tính phát triển theo chiều rộng, dự án nối dự án mà không tạo tài sản khai thác để có dòng thu và lợi nhuận ổn định; vì thế các năm thị trường gặp khó khăn như 2018 – 2019 thì doanh nghiệp khó huy động được vì nhà đầu tư "sợ". 

Nếu các doanh nghiệp biết cách điều tiết để kinh doanh lợi nhuận ổn định, bền vững thì không lo gì việc phát hành cổ phiếu không thành công.

Một nguồn vốn khác đang nổi lên gần đây sau khi NHNN "siết" cho vay vào DN BĐS đó là kênh phát hành trái phiếu riêng lẻ. Hoạt động này đã trở nên dễ dàng hơn sau khi Nghị định  163 ra đời, Ông nhận định gì về nguồn vốn này?

TS. Đinh Thế Hiển: Thứ nhất, nguồn vốn trái phiếu luôn luôn khó hơn ngân hàng, nguồn trái phiếu chỉ thuận lợi khi lãi suất của ngân hàng huy động vốn thấp, hoặc trong lúc thị trường chứng khoán đang "sung sức". 

Hiện nay lãi suất huy động của NH khá cao  7,5 – 8%/năm và có dấu hiệu tăng, còn TTCK thì vẫn trong giai đoạn điều chỉnh, chưa vượt được 1.000 điểm. 

Do vậy việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu rầm rộ thành công trong thời gian gần đây tạo sự nghi ngờ rằng nguồn vốn trái phiếu này không đúng bản chất từ những nhà đầu tư cá nhân và những tổ chức tài chính xem đây là một kênh đầu tư sinh lời. 

Giả định được đặt ra đối với hiện tượng trên có thể là một hình thức cơ cấu nợ của ngân hàng với doanh nghiệp bởi họ không muốn đưa vào nợ xấu vì không có khả năng trả trong ngắn hạn. Do đó, họ có thể chuyển qua một hình thức mới, qua 2 - 3 tầng trung gian.

Vậy thì theo chuyên gia các doanh nghiệp BĐS hiện nay cần làm gì để phát triển bền vững?

TS. Đinh Thế Hiển: Doanh nghiệp BĐS, ngoài các doanh nghiệp nhỏ thì vẫn là những người đánh lẻ theo dự án hoặc môi giới thì chúng ta không nói tới, vì đó là các dạng doanh nghiệp dịch vụ.

Nhưng đối với một doanh nghiệp BĐS lớn đã niêm yết trên sàn chứng khoán thì họ cần phải trở thành là một doanh nghiệp đầu tư tài chính trong lĩnh vực BĐS. Tức là khi đã là một doanh nghiệp BĐS thì khâu quan trọng nhất là phải tổ chức tốt để bảo đảm dòng vốn hợp lí cho các dự án, đó là cái thứ nhất.

Thứ hai, họ phải xác định mình không phải là doanh nghiệp đi buôn chuyến theo dự án. Mỗi dự án cần phải giữ lại một phần tài sản tích luỹ để trở thành tài sản vững chắc và dòng thu ổn định cho doanh nghiệp, đồng thời cũng để dự phòng những lúc cần có thể bán thu tiền về.

Thứ ba là cách thức làm một dự án. Phải làm từng bước để tạo được giá trị gia tăng cho khách hàng mua đầu cơ, lẫn khách hàng mua để ở như cách làm của Phú Mỹ Hưng. Tức là họ không vội vàng bán hết hàng của họ mà họ tập trung làm hạ tầng tốt, đi theo từng dự án còn tạo giá trị cho người ở. Chính cách làm này tạo ra giá trị bền vững.

Nếu không làm như vậy, các doanh nghiệp BĐS chỉ lớn về chiều rộng, có thể sẽ rất nhanh thu được số tiền lớn khi thị trường thuận lợi nhưng sau đó cũng rất nhanh rơi vào tình cảnh nguy hiểm như chúng ta đã từng thấy.

Nhắc lại rằng, thị trường BĐS có tính chu kì, cứ khoảng 5 đến 10 năm sẽ xảy ra suy thoái. Mức độ nặng nhẹ tuỳ thuộc vào mức độ tăng trưởng nóng trước đó chứ không có một thị trường nào có thể tăng mãi được.

Cuối cùng vẫn là do doanh nghiệp tự chọn lựa.

Nguồn ảnh: Zing, Vntrip

vote data